Выбор земельного участка для последующего строительства частного жилого дома — дело весьма ответственное. Оно требует времени, определенной бдительности и осмотрительности. В последнее время многие добросовестные приобретатели земельных участков вынуждены были с ними расстаться на основании судебных решений. Чего же стоит опасаться, приобретая землю для дальнейшего строительства частного жилого дома, и как избежать подобных неприятностей?
Для начала, акцентирую внимание на общих моментах, при наличие которых покупатель земельного участка должен насторожиться:
- продажа участка намного ниже рыночной стоимости (про поговорку о бесплатном сыре, который только в мышеловке, помните?).
- поспешность продавца в скорейшем отчуждении участка (обычно часто связана с первым моментом).
- правоустанавливающие документы без признаков естественного старения (согласитесь, что документ, которому более 5, 10 лет не может выглядеть, как только что напечатанный). Здесь еще нужно отметить, что основной документ объекта недвижимости – это выписка из ЕГРН.
- несоответствия в содержании правоустанавливающего документа (в тексте документа имеются разные даты, разные данные лиц и т.д.).
- слишком частая продажа участка (дабы себя обезопасить, желательно проследить всю цепочку перехода прав собственности). Также желательно, чтобы с момента последней сделки по отчуждению участка прошло 3 года (срок исковой давности).
- продажа участка по доверенности (лучше выйти на связь непосредственно с продавцом- может он и не в курсе происходящего).
- продажа общего (совместного или долевого) имущества без согласия второго супруга или другого долевого сособственника (все просто – у долевого сособственника есть право преимущественной покупки, а в случае продажи общего совместного имущества без согласия супруги есть риск стать участником многолетних судебных тяжб между бывшими супругами). Даже если у продавца в паспорте имеется штамп о расторжении брака, не спешите радоваться. В этом случае надо проверить, когда приобретен продавцом участок (до брака, в браке или после расторжения брака). Если в период брака, то, дабы себя обезопасить, лучше заручиться нотариально-удостоверенным письменным согласием бывшей супруги на отчуждение участка.
- границы участка не определены (не запрещено покупать землю без межевания, однако возникает огромный риск споров с соседями о месторасположении заборов, а также риск расположения на участке охранных зон, что станет препятствием для капитального строительства на участке). При этом, даже при проведенном межевании и наличии в ЕГРН чертежа участка, отображения его на публичной кадастровой карте, советую при покупке участка все же обратиться к кадастровому инженеру или геодезисту, которые могут выехать на место и четко определить правильные границы участка, и сообщить о возможных наложениях на участок соседей.
- вид разрешенного использования участка – не ИЖС (каждый вид имеет свои особенности и ограничения, которые следует учесть при покупке. Ведь участок вы покупаете с определенной целью – для последующего строительства частного жилого дома).
- возведенный на участке дом не введен в эксплуатацию и о нем отсутствуют данные в ЕГРН (в таком доме нельзя прописаться; такой дом нельзя приобрести за средства МК; такой дом нельзя продать, подарить, обменять или передать по наследству; есть риск, что такой дом возведен с нарушением строительных норм; риск получения предписания о сносе самостроя – ну очень сомнительная сделка).
А теперь акцентирую внимание на моментах, связанных со строительством дома на участке:
- если вы нанимаете подрядную организацию внимательно изучите содержание договора и все приложения к нему (план дома, эскиз и т.п. должен быть одним из них).
- если договором предусмотрена закупка и поставка материалов подрядчиком, то в договоре (чаще в приложении к нему) должны быть расписаны четко какие именно материалы должен закупить и поставить подрядчик (если доски, то указывается их количество, размер и т.д.). При подписании Акта приема-передачи заказчик должен убедиться в соответствии поставленного материала условиям договора. Как? Можно самому измерить, подсчитать и т.д. Можно доверить другому лицу – прорабу (который не должен быть связан с поставщиком, естественно).
- проверять и контролировать ход строительства. Как? (см. ответ выше, но лучше самому).
- провести строительную экспертизу ДО подписания Акта приема-передачи выполненных работ (эксперт, как независимое лицо, даст заключение о соответствии результата работ условиям договора).
Указанные моменты актуальны, как для строительства обычного дома, так и сборного (домокомплекта). Кстати, последний стал очень популярным ввиду относительной дешевизны. Однако, в таком случае, следует уделить особое внимание качеству конструкций такого каркасного комплекта, строгому соответствию сборного дома заявленному эскизу. Также, совсем не лишним будет узнать о геологических особенностях участка – качестве грунта и рельефе места застройки, что позволит выбрать оптимальный фундамент для строительства дома, ведь именно от фундамента зависит надежность и долговечность дома. В противном случае, не учтя особенности грунта, собрав домокомплект из некачественных материалов без учета технологии, каркасный дом может быстро разрушиться.
Учитывая указанные мною риски при покупке земли и строительстве дома, закончу публикацию фразой правоохранителей: «Граждане! Будьте бдительны! Не позволяйте себя обманывать!».