Сегодня рынок недвижимости пестрит предложениями по продаже жилья. Покупка недвижимости во вторичном сегменте привлекает, на первый взгляд, безопасностью совершения сделки и возможностью скорого въезда в квартиру, в отличие от новостроек. Однако судебная практика свидетельствует о необходимости обязательной проверки квартиры перед заключением договора.
На какие обстоятельства стоит обратить внимание покупателю при покупке жилья на вторичном рынке и/или в каких случаях вообще лучше отказаться от приобретения недвижимости.
1. Перепланировка
При покупке жилья необходимо выяснить, производилась ли там перепланировка. Если невооружённым глазом перепланировку не видно, достаточно ознакомиться с технической документацией на помещение. Если перепланировка имела место, необходимо уточнить, узаконена ли она? В противном случае покупатель рискует приобрести квартиру, в которой ему придётся в дальнейшем возиться с документами по узакониванию, если это вообще возможно. Стоит задуматься, прежде чем покупать такую недвижимость.
2. Слишком низкая цена
На продажу квартиры по заниженной стоимости стоит обратить внимание. Помните: чем больше площадь квартиры, удачное месторасположение, тем меньше у продавца оснований для снижения стоимости. Вероятнее всего, с недвижимостью что-то не в порядке, и продавец хочет побыстрее от неё избавиться.
3. Сомнительный собственник
Необходимо обратить внимание на собственника недвижимости. Очень странным выглядит тот факт, когда квартиру в центре города или в элитном районе продаёт, к примеру, человек неопрятной внешности с явными финансовыми трудностями. Обращайте внимание на социальный статус собственника, регион его проживания.
Следует также проверить причины, в результате которых недвижимость продаёт представитель собственника по доверенности, при этом, если выйти на связь с собственником не представляется возможным, то от подобной сделки лучше отказаться. На момент совершения сделки доверенность может быть либо отозвана, либо выдана лицом, признанным недееспособным; также доверенность может быть выписана лицом уже умершим. Для покупателя данные сделки грозят потерей денег, имущества и длительными судебными процессами.
4. Особого внимания заслуживают сделки с людьми преклонного возраста
Нередко мы слышим истории о том, как мошенники обманывают пожилых людей, что пожилые люди более доверчивы, в отличие от молодого поколения. Однако на деле встречаются и истории, в которых покупатели становятся жертвами пожилых людей.
Например, спустя год после приобретения квартиры у пожилого собственника, новый хозяин получил из суда иск о признании сделки недействительной, поскольку бабушка не отдавала отчет своим действиям в момент совершения сделки. Из прилагаемых к иску документов следовало, что бабушка на момент совершения сделки проходила обследование в психиатрической больнице в связи с наличием жалоб на состояние здоровья (а точнее, родственники настояли на обследовании). После проведения обследования бабушку поставили на учет у психиатра и поставили диагноз – шизофрения. Впоследствии судебная экспертиза подтвердила, что бабушка не могла отдавать отчет своим действиям на дату заключения сделки, и сделку признали недействительной. Новый хозяин не верил своим глазам и ушам, ведь бабушка выглядела вполне здоровой при заключении сделки, однако решение устояло во всех судебных инстанциях.
В результате квартира вернулась бабушке, а бабушка не смогла вернуть денежные средства новому хозяину, поскольку деньги она раздала малоимущим. В результате исполнительный лист о взыскании денежных средств в пользу нового хозяина остался пылиться у судебных приставов.
В судебной практике также встречаются случаи, когда лица преклонного возраста подобным образом злоупотребляют своими правами.
5. Кроме собственника необходимо также обращать внимание и на документы по сделке
Если за короткий период времени недвижимость уже продавалась несколько раз, то от покупки такой квартиры лучше отказаться: возможно, в данном случае в качестве продавца выступают мошенники.
Необходимо обязательно ознакомиться с правоустанавливающими документами на недвижимость. Что является основанием возникновения права собственности на квартиру? Один из удачных вариантов — когда в квартире был один собственник, который приобрёл недвижимость у застройщика. Если квартира была получена в наследство, по договору дарения или в порядке приватизации, то есть в результате безвозмездной сделки, то документы на неё следует проверять гораздо тщательнее.
Что касается недвижимости, полученной в порядке наследования, то часто впоследствии находятся родственники умершего, которым вовремя не сообщили об открывшемся наследстве, и они пытаются оспаривать сделку в суде. Здесь важно учитывать, когда именно было получено наследство. Желательно, чтобы на момент подписания договора наследство было оформлено более трёх лет назад, однако и это не отменяет необходимости проверки документов по сделке. Договор дарения родные дарителя также могут оспорить по различным основаниям.
Если недвижимость была приватизирована, необходимо уточнять, кто состоит на регистрационном учёте. Поскольку в квартире, к примеру, могут быть зарегистрированы лица, которые в соответствии с законом имеют право на проживание в данном помещении, независимо от смены собственника помещения. С регистрационного учёта таких лиц можно снять только с их согласия, и в данных случаях даже суд вам не поможет.
Все вышеуказанные случаи в первую очередь ведут к судебным разбирательствам. Даже если суд встанет на сторону покупателя в случае оспаривания сделки по купле-продаже недвижимости, судебные тяжбы отнимут много времени, нервов и, конечно же, денег у покупателя.
Прежде чем отдавать деньги за непроверенную квартиру или дом, подумайте, легко ли их будет вернуть. Лучше потратить время на сбор информации о продавце и объекте недвижимости, чем впоследствии остаться и без имущества, и без средств.
Автор - юрист СРОО "Севастопольские мамы" Елена Мечёнкина